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7月30日，新修訂的《杭州市物業管理條例》(以下簡稱“《條例》”)經省十三屆人大常委會第三十次會議批準，將于明年3月1日起施行。

新修訂的《條例》包括總則、物業管理區域、業主和業主組織、前期物業管理、物業服務、物業的使用和維護、監督管理、法律責任、附則等，共九章九十三條。翻看《條例》，其中亮點多多。《條例》施行后，對于補齊物業管理服務短板，提升杭州市民群眾的獲得感、幸福感，無疑具有重要意義。

物業管理納入基層治理體系

明確物業管理區域如何劃分

相較過去的物業管理工作側重于行業管理，《條例》明確將物業管理活動納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的工作格局，還規定應當建立和完善人民調解、行政調解相銜接的物業管理活動糾紛多元調處、化解機制等。

在日常生活中，因物業管理信息不公開、管理區域劃分不當等引起的矛盾糾紛屢見不鮮。本次修訂后，《條例》明確規定了信息公開的形式，在相關章節專門規定了業主委員會、物業管理委員會、物業服務人、建設單位的信息公開義務，保障業主的知情權。

《條例》將物業管理區域劃分單獨作為一章，明確在編制建設工程設計方案或者初步設計時，應當合理確定主要配套設施設備的共用范圍。對于老舊小區物業管理區域的確定問題，《條例》專門作出規定，由所在地的區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主、相關的居民委員會意見后，結合城市管理和物業管理實際需要來確定。

鼓勵運用數字賦能物業管理

倡導業主投票采用電子方式

在數字化的大浪潮中，如何運用數字賦能物業管理同樣值得關注。

《條例》鼓勵運用數字化等新技術、新方法，發揮公共數據平臺作用，倡導業主投票采用電子方式，用以解決業主投票率低、決策難的問題。考慮到老年人等群體的合法權益，《條例》作出規定：“業主投票一般應當采用電子方式，但是業主要求提供紙質方式的，業主委員會應當提供。”

為推進數字化建設，《條例》規定由市房產主管部門負責建立、維護本市物業管理信息網絡系統，并推廣其在業主大會會議組織、物業管理信息公開、促進業主與物業服務人溝通交流等方面的運用。比如，《條例》規定，物業服務人應當通過本市物業管理信息網絡系統或者其他約定方式，聽取業主、非業主使用人的意見和建議。

創設物業管理委員會制度

臨時代行業主委員會職責

業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理中居于重要地位。《條例》從業主委員會工作職責、業主委員會選舉制度、規范業主委員會運行管理等方面，對有關規定作了進一步完善，業主委員會會議、信息公開、業主委員會成員禁止行為、罷免和職務終止、離任移交、審計和財務管理等各項制度也更加完善。

在尚未成立業主大會、業主委員會運作失靈、業主委員會換屆選舉、老舊小區推行物業管理等情形下，如何保障物業管理的有序進行?《條例》創設了物業管理委員會制度，作為對業主自治機制的補充和落實物業管理屬地責任的舉措。

物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、建設單位指派代表和業主代表組成，主要任務是負責組織具備條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會或者指導換屆選舉業主委員會。為了維持老舊小區、尚不具備召開首次業主大會會議條件的新交付物業小區、未能及時選舉產生業主委員會的物業管理區域的物業管理正常運轉，維護業主合法權益，《條例》規定可以由依法成立的物業管理委員會臨時代行業主委員會職責。

禁止強制獲取業主生物信息

違規為電動車充電將被罰款

為了提升物業服務質量，《條例》根據民法典有關規定，對物業服務人的義務作出具體規定，特別明確物業服務人不得強制業主、非業主使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進入物業管理區域或者使用共有部分，不得泄露個人信息、強制購買其提供或者指定的商品或者服務以及其他侵害業主、非業主使用人的人身、財產權利的行為。

《條例》還明確了物業服務收費標準及其調整程序，對物業費的承擔和交納作了修改完善。其中，明確了物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業費。如果物業服務人以業主拖欠物業費為由實施上述行為，將處一萬元以上五萬元以下罰款。

作為業主，同樣應該自覺履行義務，按照約定按時足額交納物業費，遵守物業管理區域內共有部分的使用、公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動物飼養、衛生防疫、綠化等方面的法律、法規、規章。

對于業主違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地的行為，物業服務人還可以按照物業服務合同、臨時管理規約、管理規約的約定予以清理。如果違反消防安全管理規定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電的，由消防救援機構責令改正，處五十元以上二百元以下罰款。

規范物業專項維修資金使用

遇緊急情況可直接申請使用

物業專項維修資金怎么用，什么情況下可以用?《條例》在國家和省有關物業專項維修資金的繳存、使用等制度的基礎上，進一步明確由區(縣、市)城鄉建設主管部門在辦理物業竣工驗收備案時核驗物業專項維修資金的交存情況，并對物業專項維修資金的正常使用、緊急狀況下使用以及禁止使用情形等作了補充規定。

《條例》明確，對于涉及整個物業管理區域的共有部分的，在該區域全體業主的物業專項維修資金賬戶中列支;涉及單幢或部分物業共有部分的，在其相關業主的物業專項維修資金賬戶中列支。

當發生電梯嚴重故障，消防設施、器材嚴重損壞，建筑外立面存在脫落危險，圍墻、道路坍塌，屋頂、外墻滲漏，排水設施嚴重堵塞或者損壞等緊急情況，需要立即使用物業專項維修資金對共有部分進行維修和更新、改造的，《條例》規定，維修方案經業主委員會審核，并經所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會確認后，可以不經業主共同決定，直接申請使用物業專項維修資金。

值得一提的是，《條例》細化對小區共有部分收入使用方面的規定。物業服務人對物業服務用房中的經營用房等共有部分進行經營產生的收入，在扣除合理成本之后屬于業主共有。共有收入應當主要用于補充物業專項維修資金，但補充后達到首期交存金額的可以停止補充，也可以根據業主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業管理的其他需要。